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就算我們學的東西再多,對于我們未知的領域,我們還是很迷茫的。如果我們想好好了解自己未知領域的知識,可以通過一些分析報告來知道這些情況。接下來,小編就為大家介紹一篇最新萬科財務報表分析報告,大家要是有興趣的話,不防看一下,相信對大家會有所幫助的!

萬科無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者。王石帶領一群善于思考的頭腦人物,規(guī)范化,專業(yè)化和透明化的管理模式,以“尊重人”為核心的企業(yè)文化,產(chǎn)業(yè)化標準化的產(chǎn)品戰(zhàn)略更使萬科的產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢,這都是萬科領跑的能量來源。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的關鍵,強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬科不斷發(fā)展壯大過程中的財務需求。但隨著萬科規(guī)模的不斷擴大,過高的資產(chǎn)負債率讓萬科在業(yè)務開拓可能會出現(xiàn)難以掌控的問題。且面對其他競爭對手的高速擴張,萬科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。 

1987年香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓方式取得中國第一塊土地使用權(quán)時,這就標志著中國長期封閉的房地產(chǎn)市場。改革開放以來,隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,20多年過去了,我國的地產(chǎn)行業(yè)或者建筑業(yè)占GDP比重已將超過了百分之五,實實在在的成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),我們也逐漸肯定房地產(chǎn)行業(yè)的成績。但在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中也出現(xiàn)了行業(yè)投資過大、房價上漲過快等問題,為此國家自03年開始開對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控,陸續(xù)出臺一系列的政策和措施,以實現(xiàn)市場的穩(wěn)定繁榮發(fā)展。 

本文通過三條特色財務主線對萬科地產(chǎn)進行淺析,其主旨在于理清萬科現(xiàn)存的財務,并通過找出問題,提出相關建議。三條主線分別為:一、萬科在財務上的成功之道;二、萬科將迎來的財務問題;三、萬科當前的融資環(huán)境。 

一、萬科在財務上的成功之道  

萬科以其極高的存貨周轉(zhuǎn)率在短短的幾年內(nèi)迅速占領市場,發(fā)展壯大,其規(guī)模已成為當今中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)中,存貨的比重必然占總資產(chǎn)的大部分,萬科地產(chǎn)也不例外,通過研究近5年的財務數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),存貨在流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的的占有率均高于60%,但如此高的存貨占有比率,萬科是如何在行業(yè)中保持較高的存貨周轉(zhuǎn)率的呢?以下選擇了同行業(yè)中不同目標完成度的代表性企業(yè)與萬科進行比較,首先從存貨周轉(zhuǎn)率上進行比較分析。

根據(jù)最新行業(yè)財務指標數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率有以下幾個分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對應較差值、較低值、平均值、良好值、優(yōu)秀值,從圖表上可以得出,萬科在同行業(yè)中基本上高于平均值的50%,并且歷年在龍頭競爭對手中也保持著數(shù)一數(shù)二的地位,依據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率(次數(shù))=銷貨成本÷平均存貨余額的公式,結(jié)合萬科近五年的財務報表發(fā)現(xiàn),萬科的平均存貨余額明顯低于同行業(yè)80%以上企業(yè)。 

萬科的存貨量由2007年的664億增加到2011年的2083億,增幅達3倍之多,同時,全部上市的房地產(chǎn)企業(yè)的2011年存貨總量高達2.47萬億,以此相對應的是,存貨周轉(zhuǎn)率的下降,從圖1來看,五個企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都程下降的趨勢,對應存貨消化能力的下降,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險增大。萬科在今年制定“多賣房,少拿地,現(xiàn)金為王”的銷售策略來進一步加速存貨的消化能力,對此,我們通過存貨銷售期來看萬科對存貨的控制。 

五個企業(yè)的存貨銷售期都有增加的趨勢,但萬科相對于其他四個企業(yè)來說,銷售期較短,比較穩(wěn)定。從萬科的管理來看,主要有兩個方面的過人之處。一、萬科產(chǎn)品標準化的產(chǎn)品戰(zhàn)略緊密相連,行業(yè)內(nèi)著名的“大量拿地,快速開工,以標準化、規(guī)模化取勝”,讓造房子想造汽車那樣,從生產(chǎn)到銷售,讓產(chǎn)品迅速占領市場。索尼,惠普等這些都成為了萬科的學習對象,對于這種跨行業(yè)的學習,使萬科在房地產(chǎn)行業(yè)中保持自己的特色。

萬科在客戶關系管理上注重加強物業(yè)管理能力,在住房中配套高質(zhì)量的物業(yè)管理,產(chǎn)品的設計能超越客戶的期望。把客戶的滿意度來改進企業(yè)的服務戰(zhàn)略,是大多數(shù)房產(chǎn)的宗旨,但萬科能在客戶的期望上進一步的超越,對于這種企業(yè)帶給客戶的期望,讓客戶成為了萬科銷售的王牌。 

二、萬科將迎來的財務問題  

(一)萬科不斷上升的資產(chǎn)負債率。 

當前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率大幅上升,幾乎國內(nèi)一線地產(chǎn)商都有極高的資產(chǎn)負債率。事實上,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨資金鏈收緊的問題,很多房企都選擇降價促銷。顯然,萬科的高速擴張也為其帶來極高的負債率。財務報表顯示,萬科2011年的2962億資產(chǎn)規(guī)模中,就有2284億來自負債。 

五個企業(yè)的資產(chǎn)負債率基本呈逐年上升的趨勢,根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示,2011年136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為62.57%。萬科2011年的資產(chǎn)負債率達78%,屬于中等偏高水平。 “萬科堅持資產(chǎn)負債不超過60%”這是在幾年前萬科的負債情況,但從數(shù)據(jù)看來,不但萬科且同屬一流企業(yè)的負債也出現(xiàn)了上升的趨勢。 
我們通過風險和機遇來分析萬科的高負債率。從風險來看,潘石屹曾經(jīng)說過“高負債對房地產(chǎn)企業(yè)來說非�？膳�,這會讓企業(yè)面臨政策風險和市場風險時容易遭遇危機。現(xiàn)金流太少也會令企業(yè)在投資機會出現(xiàn)時,無力出手。”  過高的資產(chǎn)負債率意味著企業(yè)債務負擔嚴重,財務壓力和財務風險的增大。讓企業(yè)在應付債務的同時缺乏足夠的資金去擴展其他業(yè)務。 

從機遇來看,有經(jīng)濟學家說過,只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個選擇,雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。高負債在某種程度就像人超越了自身條件的限制,超限運行,長時間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。然而房地產(chǎn)是一個選擇,雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。 

萬科在前幾年都通過迅速的兼并來擴大規(guī)模,2005年至今,萬科收購的企業(yè)達上百家。在高負債下,萬科與同行業(yè)同樣面臨新的機遇和風險,這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲蓄期。 

(二)從負債中的預收賬款看高負債率 

從負債結(jié)構(gòu)分析萬科的負債時,發(fā)現(xiàn)負債中預收賬款占負債的比重大約有50%。在企業(yè)償還負債中,預收賬款大部分都是預收了客戶預付的購房款,到房子建成后,房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶,而并不需要用真金白銀去還債。而且,很大程度上,企業(yè)的預收賬款在未來的期間都可以確定為營業(yè)收入。預收賬款越多,說明公司越能力越大,2007年到2011年不斷上升的高額的預收賬款,也說明了萬科對于購房者的資金占用能力較高。  

三、萬科當前的融資環(huán)境  

(一)融資環(huán)境及結(jié)構(gòu) 

據(jù)中國上市企業(yè)上百強發(fā)布報告,2011年,中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴厲的調(diào)控,我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期,市場不確定性因素增強,伴隨著行業(yè)競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加,來自不同層面的風險正考驗著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對容易獲取銀行的青睞,但是很多企業(yè)如萬科等都一直在擴展融資渠道,如利用信托的融資方式。資金無疑是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場的一個重要的要素,巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點。 

2012年5月11日在萬科召開的股東大會上,萬科具有強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力,采取對融資適度從緊的穩(wěn)健的財務政策。且融資多元化,與實力較強的投資公司合作,這不但令萬科的綜合實力增強,而且提高了萬科抗風險的能力。另外,萬科的融資規(guī)模不斷的擴大有賴于其自身的優(yōu)勢條件:對股東利益的創(chuàng)造和保護,融資運作中對于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合,不斷提升適應于增長的組織能力。在具有強大的融資能力下,如何有效的運用資金,讓其創(chuàng)造更多的利潤,這有三方面的因素:有效的治理結(jié)構(gòu),有效投資并保持穩(wěn)健,以透明化運作強化資本。 

(二)從每股收益看萬科的回報率 

我們利用每股收益的杜邦分析來看萬科在有效利用融資資金的優(yōu)勢。與其他四個企業(yè)相比較(圖5),萬科的每股收益呈逐年上升的趨勢,2011年相比2008年增幅達50%。根據(jù)每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過圖6,可以看到2008年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌,這也導致了每股收益在2008年下跌的原因,隨著金融環(huán)境的好轉(zhuǎn),每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升,盈利能力不斷上升,投資者得到回報,這與萬科融資戰(zhàn)略密不可分。 

四、小結(jié)  

萬科較高的存貨周轉(zhuǎn)率使得其銷售期較短,比其他企業(yè)更具競爭了,但是隨著規(guī)模的不斷擴大,負債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負擔,加之萬科在通過并購擴張模式中,導致企業(yè)枝葉過多。近期,社會上關于萬科房產(chǎn)質(zhì)量的問題也比較多,加之高管人員的流失,王石說,萬科會為了質(zhì)量淪為老二,這句話一定程度上是反映萬科追求高質(zhì)量的外在體現(xiàn),另一方面,難道不是也反映萬科在高速發(fā)展中遇到問題,需要進一步解決嗎? 

破山中賊容易,破心中賊難,企業(yè)要取得巨大的成就,必須不斷的超越自我,突破現(xiàn)在的界限。滄海橫流,方顯英雄本色。越是經(jīng)濟寒冬,領跑者越需要沉著應對,備足糧草和棉衣,團結(jié)更多的盟友.等待新的市場機會。

「標簽: 財務報表分析報告」