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　　公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及重組情況：

　　2007年12月13日，海星科技發(fā)布公告，公司第一大股東擬將其持有的公司8991萬股股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其中轉(zhuǎn)讓給珠海格力集團(tuán)公司6000萬股，轉(zhuǎn)讓價格為每股8.9元；另轉(zhuǎn)讓給陜西昊東生物科技有限公司1600萬股，轉(zhuǎn)讓給陜西鑫德進(jìn)出口有限公司1391萬股，轉(zhuǎn)讓價格均為每股6元。目前公司股權(quán)已變更完畢，變更后珠海格力集團(tuán)持有海星科技6000萬股，為公司第一大股東，持股比率為17.77％

　　同時公司還公布了重大資產(chǎn)置換以及非公開發(fā)行股票的方案：即海星科技原所有的資產(chǎn)和負(fù)債（所有的人員采用人隨資產(chǎn)走的原則）均置換出上市公司，海星科技成為一個凈殼公司。而置入的資產(chǎn)主要為珠海格力集團(tuán)全資擁有的珠海格力房產(chǎn)有限公司以及格力置盛房產(chǎn)有限公司100％的股權(quán)，這樣海星科技就成為一家全資擁有珠海格力房產(chǎn)有限公司以及格力置盛房產(chǎn)有限公司的公司，變身為一家房地產(chǎn)公司，而格力集團(tuán)也以置入資產(chǎn)和置出資產(chǎn)的差額以發(fā)行新股的方式增持上市公司股權(quán)，發(fā)行價格為6.71元每股，共發(fā)行24000萬股，發(fā)行后格力集團(tuán)共持股30000股，持股比例為51.9%，成為絕對控股的股東。

　　目前，該資產(chǎn)置換以及非公開發(fā)行股票的方案已經(jīng)股東會決議通過，并已上報證監(jiān)會，但尚未取得證監(jiān)會批復(fù)同意。

　　假定本次資產(chǎn)置換以及非公開發(fā)行股票的方案獲得通過，則格力集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將借殼海星科技實現(xiàn)了整體上市，公司的主要資產(chǎn)也非常清晰和集中，均為房地產(chǎn)在開發(fā)和待開發(fā)項目，主要是位于珠海市拱北區(qū)域內(nèi)的稀缺土地或項目，資產(chǎn)質(zhì)地非常優(yōu)良，具體包括：“格力廣場”住宅開發(fā)項目和土地儲備，其中土地31,438.2平方米，可開發(fā)建筑面積57萬平方米；香樟美筑住宅開發(fā)項目用地45,756.47平方米，可開發(fā)建筑面積13.7萬平方米；夏灣C住宅開發(fā)項目用地45,144.6平方米，可開發(fā)建筑面積9.1萬平方米。

　�。�1）格力廣場項目

　　格力廣場項目所在地為珠海吉大片區(qū)，為珠海目前核心區(qū)，在地理位置上臨近澳門，連接拱北和香洲，靠山面海，擁有珠海人公認(rèn)的優(yōu)秀人居環(huán)境，區(qū)域內(nèi)可開發(fā)地塊資源趨于枯竭，項目土地稀缺性價值逐年增加。該項目全部土地連接成塊、規(guī)劃總建筑面積達(dá)571,477.4萬平方米（含地下室建筑面積）。該項目采取采取滾動開發(fā)、分期銷售方式，計劃分二期開發(fā)，預(yù)計于2011年全部竣工并交付使用，2008年至2012年將為上市公司連續(xù)五年貢獻(xiàn)利潤。

　�。�2）香樟美筑

　　項目地處拱北、前山、吉大的輻射區(qū)域，位于九州大道和迎賓南路的交匯點，具有良好的交通通達(dá)性。項目占地面積45,756.47平方米，建筑面積137,269.9平方米，擬規(guī)劃住宅建筑面積109,816平方米，商業(yè)建筑面積27,457平方米，地下車位1178個。

　�。�3）夏灣C夏灣C項目位于珠海市拱北夏灣，緊鄰城市交通要道港昌路和昌盛路，以及廣珠輕軌，距離拱北海關(guān)不足5分鐘車程，交通極為便利，在項目周邊有大量成熟生活社區(qū)。項目占地面積45,144.6平方米，建筑面積91,216.04平方米，擬規(guī)劃住宅建筑面積61,235.96平方米，商業(yè)建筑面積29,560.08平方米。該項目住宅部分計劃于2008年8月前后開工建設(shè)，2009年開始預(yù)售，2010年底結(jié)算，該項目將于2010年貢獻(xiàn)開發(fā)利潤。

　　另外，本次置入的資產(chǎn)中還包括1500萬股格力電器的可流通股股份，如果將來變現(xiàn)的話可以為公司提供至少6億元左右的現(xiàn)金支持。

　　公司的投資亮點：

　　我們認(rèn)為，公司的投資亮點有三：第一，大股東格力集團(tuán)控股海星科技的目標(biāo)較為長遠(yuǎn)，絕非短期行為，未來持續(xù)發(fā)展可期。經(jīng)對公司擬注入資產(chǎn)的實地考察和價值分析，我們認(rèn)為格力集團(tuán)本次置入的資產(chǎn)質(zhì)地非常優(yōu)良，而且定價不高，給上市公司留有足夠的發(fā)展空間，從這點看，格力集團(tuán)絕不是為了資產(chǎn)的變向變現(xiàn)而收購上市公司股權(quán)。根據(jù)相關(guān)資料，格力廣場項目，土地評估作價，住宅用地的樓面價為3655－3800元/平方米，而預(yù)計格力廣場將來建成后的銷售價格預(yù)計在13000元/平方米以上，土地收購價格占房屋售價的不足30％，已足見大股東的誠意。

　　第二，公司目前價格具有一定的吸引力。格力集團(tuán)首次入股的價格為8.9元/股，非公開增發(fā)的入股價格為6.71元/股，平均入股價格為7.14元/股，考慮到注入資產(chǎn)的估值并不高，因此，格力集團(tuán)的實際入股價格高于7.14元。在假定資產(chǎn)注入實施的情況下，經(jīng)對公司的資產(chǎn)價值進(jìn)行重估，公司的RNAV值為6.6元左右，相比目前的股價有15％的溢價。如果隨著大盤的調(diào)整，該股的股價有更進(jìn)一步的下跌，則將會出現(xiàn)非常好的購買機(jī)會，而且風(fēng)險相對較小。

　　第三，我們比較看好格力集團(tuán)地產(chǎn)板塊的運(yùn)作能力。格力集團(tuán)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已成為珠海市目前規(guī)模最大、實力最強(qiáng)的知名的全國百強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)之一。特別是在家電領(lǐng)域，格力具有極強(qiáng)的競爭力，空調(diào)產(chǎn)銷量連續(xù)三年排行世界第一、連續(xù)12年排行全國第一。2006年8月，格力集團(tuán)調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，集中優(yōu)勢資源，發(fā)展以空調(diào)為核心的工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和石化倉儲業(yè)三大主業(yè)。

　　格力房地產(chǎn)業(yè)務(wù)緊緊抓住土地資源整合的契機(jī)，克服了因前些年珠海推行城中村改造政策導(dǎo)致的正常房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)停頓的影響，重新拉開了新的發(fā)展序幕。同時在傳承“格力”這個知名品牌的基礎(chǔ)上，總結(jié)多年經(jīng)驗，正著力打造全新的地產(chǎn)品牌形象，使“格力”這個家喻戶曉的品牌在房地產(chǎn)領(lǐng)域更加豐富生動，并且把“見細(xì)入微”的工業(yè)精神應(yīng)用到建筑上，使品牌的精度體現(xiàn)于細(xì)節(jié)。格力地產(chǎn)開發(fā)的“格力廣場”項目相繼獲得“珠海最具價值地產(chǎn)品牌”、“珠海最具創(chuàng)新理念規(guī)劃獎”、“中國最具品牌創(chuàng)新價值示范樓盤”、“中國地產(chǎn)二十年.最具影響力樓盤”、“全球人居環(huán)境生態(tài)社區(qū)”等多個獎項。

　　在建項目及土地儲備情況

　　在假定公司的資產(chǎn)置換以及非公開發(fā)行股票的方案能夠得以在2008年實施的情況下，海星科技的在建及土地儲備可建建面將達(dá)到80萬平方米。另有已簽訂協(xié)議但尚未完成過戶手續(xù)的“洪灣”項目（公司開發(fā)權(quán)益比例為51％）的權(quán)益可開發(fā)建筑面積為29萬平方米；以及已開發(fā)完畢未銷售的存量房11865平方米。預(yù)計這些項目將至少為公司帶來100億元以上的收入，足夠公司未來3年的開發(fā)需要。

　　關(guān)于擬置入資產(chǎn)的資金及負(fù)債狀況：

　　本次擬置入的格力房產(chǎn)和格力置盛房產(chǎn)二家公司，基本上沒有銀行借款（格力房產(chǎn)公司只有1.1億元的長期借款，無短期借款），因此均無短期資金壓力。另外，二家公司還持有1500萬股格力電器的可流通股權(quán)，隨時可以變現(xiàn)支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展；隨公司一起置入的已開發(fā)完畢未銷售的存量房11865平方米，公司也已打算進(jìn)行變現(xiàn)，進(jìn)一步增加了公司資產(chǎn)的流動性。目前，格力房產(chǎn)開發(fā)的“格力廣場”項目，預(yù)計2008年5月將要取得預(yù)售許可證，隨著預(yù)售房款的到賬，公司的資金狀況將會更加改善。

　　業(yè)績預(yù)測：

　　基于企業(yè)現(xiàn)有在建項目及土地儲備情況，根據(jù)格力集團(tuán)的業(yè)績預(yù)測和業(yè)績承諾，我們對海星科技未來二年的收入及盈利情況進(jìn)行了預(yù)測。如下表：

　　投資建議：

　　綜上所述，我們認(rèn)為海星科技通過資產(chǎn)重組將會變身成格力集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的平臺。我們看好格力集團(tuán)把“見細(xì)入微”的工業(yè)精神應(yīng)用到建筑上的長期發(fā)展。而且在假定資產(chǎn)注入實施的情況下，經(jīng)對公司的資產(chǎn)價值進(jìn)行重估，公司的RNAV值為6.6元左右，相比目前的股價有15％的溢價。如果隨著大盤的調(diào)整，該股的股價有更進(jìn)一步的下跌，則將會出現(xiàn)非常好的投資機(jī)會，而且風(fēng)險相對較小，建議投資者重點關(guān)注。

　　投資風(fēng)險：

　　1、公司本次資產(chǎn)重組和非公開發(fā)行股票未獲證監(jiān)會批準(zhǔn)的風(fēng)險；

　　2、國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的風(fēng)險；

　　3、房地產(chǎn)行業(yè)受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣變化而大幅波動的風(fēng)險。

　　做好股票分析報告只是最基本的一項工作，后期的計劃、投資······都是需要很慎重的去決定的。很多時候，有投資，相對的也會有風(fēng)險。




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