導語

商業(yè)項目的建筑物業(yè)是后期成功招商運營的基礎，這要求項目提前做好市調(diào)定位。通過恒信國通的智慧工地的BIM技術，可進行商業(yè)建筑的場地分析建筑定位，確定好建筑物的空間方位和外觀、建立建筑物與周圍景觀的聯(lián)系。

對于商業(yè)項目開發(fā)運營來說，建筑的功能必須吻合運營使用的功能，這是一個項目能獲得成功的基礎。

現(xiàn)在很多商業(yè)項目開發(fā)商拿到一塊地，首先想到的不是進行策劃咨詢，而是直接找建筑設計公司。但是做商業(yè)項目的正確流程，首先是市調(diào)定位，然后才是相關設計，再是建筑開發(fā)。

商業(yè)項目的建筑物業(yè)一旦出現(xiàn)明顯缺陷，想要改造所需的成本將十分巨大。所以，本文講解在商業(yè)建筑設計建造的過程中，開發(fā)商須嚴格把控的8個問題。

1、商場入口方位的設定

入口包括主入口、次入口、超市入口等，沒有固定標準，但可根據(jù)項目設置道路的等級、人流車流的流向來確定，同時兼顧考慮各個入口、各類入口之間的協(xié)同互動效應，如超市入口與商場入口是否需要客流共享等。入口設置不正確的話，一定會影響消費者的到達率。

(案例：某地下超市家樂福的入口滾梯設置在次入口右側(cè)，客群共享，提升商場人氣。)

2、柱網(wǎng)結構設計投入與產(chǎn)出的平衡點

采用何種柱網(wǎng)結構要根據(jù)城市的等級、商業(yè)項目的性質(zhì)、周邊競爭的態(tài)勢、開發(fā)商的開發(fā)實力來決定。

如果開發(fā)商想打造一個高品質(zhì)的商業(yè)項目，那柱距相應要大一些，但資金投入也會相應增加。

現(xiàn)在最經(jīng)濟的結構是8.4m*8.4m，但是落到地下一層做停車場的時候，8.4m的柱距只能停三輛車。如果要做高端商場，停車位多一些，要做到10.8m的開間才能停下4輛車。

(案例圖)

柱距大小沒有具體的標準，要根據(jù)不同的項目具體的決定，歸根結底其實就是開發(fā)商對于投入和產(chǎn)出的測算。

3、商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)

商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)與城市的消費能力密切相關。

做高端的商場，層高一定要高。層高高了，建筑成本勢必會上升。樓層數(shù)多了，建筑面積相應的會增加，但后期的招商運營等相關問題也會接踵而來。層高和樓層數(shù)也要根據(jù)市調(diào)定位來提供一個合理的數(shù)據(jù)支撐。

4、中庭的面積和數(shù)量

中庭是一個商業(yè)項目的人流磁場，過大過小均無法發(fā)揮其重要的聚集消費者并向各個區(qū)域源源不斷輸送客流的作用。

如上圖的主中庭的位置設置十分不合理。進門就是主中庭，而且面積過大，將近一千平米。

5、中廊、走道的寬度大小

過寬和過窄都是不合理的。過窄會顯得商場低端，過寬導致消費者不互動。商場中的建筑結構實際是一個空間，給消費者一個舒適的空間。

6、商場的平面動線及垂直動線體系

現(xiàn)在的購物中心的設計理念與二十世紀初相比已經(jīng)有很大的提升。購物中心要考慮好平面動線及垂直動線體系。如果購物中心的動線體系不合理，消費者進入后的舒適度會大大降低，在一定程度上，會影響購物者的消費體驗。

(如圖的購物中心采用雙環(huán)線動線，大部分消費者首次進入商場以后極易迷失方向)

7、是否要建設下沉式廣場

現(xiàn)在許多開發(fā)商都有這個困惑，看到有些建設下沉式廣場的項目非常成功，自己是否也應該設計建設。

如果地下有地鐵連接，那建造下沉式廣場的意義比較大，因為相當數(shù)量的消費者從地下到達，下沉式廣場配合景觀及休閑餐飲能大幅提升消費者體驗。

(案例：如圖的下沉式廣場，通過地下通道進行游客導入)

但是如果沒有地鐵，卻硬要建造下沉式廣場，想把地面人有意的往地下導入，效果不會太理想。

而且地下商業(yè)的價值往往比較低，一般為超市，如果沒有自營的商業(yè)，這部分投入還不如用在其他方面，而且建造地下商鋪應該在采光方面下功夫，而不是一味認定建造下沉式廣場。

綜上，商業(yè)項目的建筑物業(yè)是后期成功招商運營的基礎，這要求項目提前做好市調(diào)定位。通過我公司智慧工地的BIM技術，可進行商業(yè)建筑的場地分析建筑定位，確定好建筑物的空間方位和外觀、建立建筑物與周圍景觀的聯(lián)系。在規(guī)劃階段通過智慧工地的BIM結合地理信息系統(tǒng)(GeographiInformationSystem，簡稱GIS)，對場地及擬建的建筑物空間數(shù)據(jù)進行建模，迅速得出令人信服的分析結果，從而做出新建項目最理想的場地規(guī)劃、交通流線組織關系、建筑布局等關鍵決策。